Przygotowując się do realizacji swojej pierwszej inwestycji budowlanej, możesz czuć się nieco zagubiony w gąszczu informacji i wymagań prawnych. Jest to jak najbardziej zrozumiałe, gdy na szali znajdują się setki tysięcy lub miliony złotych. Złe decyzje mogą kosztować ogromną stratę czasu i pieniędzy. Lepiej nie ryzykować i po prostu zwrócić się do specjalistów, którzy przeprowadzą Cię przez cały proces. Nasuwa się więc pytanie, do kogo zwrócić się o pomoc? Z poniższego artykułu dowiesz się z kim i kiedy należy konsultować kolejne kroki inwestycji budowlanej.
W trakcie wyboru działki
Na początkowym etapie planowania inwestycji należy sprawdzić czy wybrana działka spełnia wymogi niezbędnie do realizacji naszego projektu. W tym celu dobrze jest się zwrócić do architekta, który wykona tzw. analizę chłonności inwestycyjnej nieruchomości. Jest to swoisty audyt odpowiadający na pytanie dotyczące maksymalnego możliwego wykorzystania nieruchomości względem obecnego stanu faktycznego, otoczenia prawnego oraz założonych celów inwestycyjnych. Opracowanie oprócz podstawowych informacji o nieruchomości będzie zawierać skrupulatną analizę, z której dowiesz się jakie jest ukształtowanie terenu, kształt działki z uwzględnieniem wymogów zachowania odległości od granicy działki, rozmieszczenia infrastruktury technicznej, czy jest dostęp do drogi publicznej, jakie są możliwości podłączenia do mediów oraz jak usytuowanie nieruchomości wpłynie na jego eksploatację.
Posiadając wiedzę w obszarze chłonności inwestycyjnej nieruchomości warto ją uzupełnić o szczegółowe informacje zawarte w księgach wieczystych. W nich znajdziemy informacje dotyczące poprzednich właścicieli nieruchomości, obciążenia hipoteki, ograniczeń praw na nieruchomości, zawartych umów przedwstępnych, pierwokupu czy innych stosunków zobowiązaniowych, a także ustanowionych służebności przejazdu lub przesyłu. Zapisy w księgach wieczystych często są zagmatwane i niejasne, przez co łatwo o pomyłkę w ich interpretacji. I choć architekt może odczytać dane z ksiąg, to w przypadku wiekowych obiektów warto zasięgnąć pomocy prawnika. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości przez prawnika może oszczędzić wiele czasu, pieniędzy oraz późniejszych kłopotów podczas realizacji i eksploatacji inwestycji. Dobrym rozwiązaniem dla Inwestora jest zaangażowanie profesjonalnej pracowni architektonicznej, która posiada w ofercie również usługi prawne.
Podczas zakupu nieruchomości
Doświadczony architekt pomoże w interpretacji zapisów prawa budowlanego i ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz związanym z tym orzecznictwem. Jego znajomość dokumentów planistycznych oraz wymogów w obszarze warunków technicznych, higieniczno-sanitarnych czy ochrony przeciwpożarowej daje całościowe spojrzenie na otoczenie prawne inwestycji.
Ważną rolą prawnika w procesie planowania inwestycji będzie zabezpieczenie interesów inwestora od strony umów. Podczas zakupu działki, zadba on o przeniesienie praw autorskich projektu istniejącego budynku czy wspomnianej już cesji wcześniej wydanych decyzji administracyjnych.
Rozpoczynając działania projektowe
Po wyborze odpowiedniej nieruchomości następuje kolejny etap procesu inwestycyjnego, którym jest postępowanie administracyjne zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, prowadzone przez organ właściwy rzeczowo i miejscowo dla planowanej inwestycji. Dobrze wypracowana komunikacja z urzędami, w tym Miejskim czy Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, usprawnia przebieg postępowania, a w konsekwencji wpływa na cały proces inwestycyjny. W tym zakresie najlepiej sprawdzi się architekt, który często przyjmuje również rolę mediatora pomiędzy inwestorem a urzędem w sprawach dyskusyjnych związanych z wypracowaniem warunków zagospodarowania terenu, zabudowy działki czy przebudowy istniejących obiektów. Jako osoba reprezentującą interes inwestora i jednocześnie rozumiejąca miejscowe przepisy urbanistyczne, znajduje rozwiązania kompromisowe wychodzące naprzeciw oczekiwaniom obu stron. W najlepszym interesie inwestora jest wówczas reprezentacja jego interesów przez architekta na podstawie udzielonych pełnomocnictw.
W postępowaniu, obok organów administracji oraz inwestora, mogą pojawić się inni interesariusze. Najczęściej są to właściciele działek sąsiadujących oraz organizacje pozarządowe reprezentujące interes społeczny. Architekt na podstawie materiałów źródłowych oraz analizy oddziaływania obiektu budowlanego, wskazuje potencjalnych interesariuszy w postępowaniu. Warto na tym etapie wykonać pogłębioną analizę interesariuszy, którzy w procesie inwestycyjnym mogą mieć wpływ na inwestycję a nie koniecznie będą stroną w postępowaniach administracyjnych. W sytuacjach niejednoznacznych, może także zaproponować rozwiązania mające na celu zapobiegniecie konfliktu interesów stron jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Niestety, nie zawsze udaje się spełnić wymagania wszystkich interesariuszy. Wtedy zadaniem prawnika będzie sformułowanie i przedstawienie propozycji ugody.
Pozostałe aspekty formalne
Kolejnym wspólnym obszarem działań architekta i prawnika będzie udział w postępowaniu przetargowym. Zadaniem architekta będzie merytoryczna weryfikacja opisu wystawionej na przetarg nieruchomości czy zakresu zadań projektowych przetargu. Prawnik zaś będzie odpowiedzialny za analizę umowy przetargu i jej zgodność z przepisami.
W przypadku niektórych inwestycji warto pomyśleć o formie prawnej, w ramach której będziemy realizować nasze zadanie. Należy rozważyć jaki podmiot najlepiej wesprze osiągnięcie założonego celu projektowego. W tej kwestii warto zwrócić się do prawnika, który ustali czy dotychczasowy podmiot zaspokoi potrzeby projektowe, czy może korzystniej będzie powołać nowy dedykowany dla nowego projektu.
Podsumowanie
W ogólnym, potocznym rozumieniu, głównym zadaniem architekta jest opracowanie projektu architektonicznego oraz sporządzenie dokumentacji projektowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W związku z tym, nie każdy zdaje sobie sprawę z obszernych kompetencji architektów, które ułatwiają cały proces planowania inwestycji. Architekt, jako jest kreator przestrzeni, nadaje główny ton w dyskusji o przebiegu prac projektowych, dlatego to właśnie z nim warto omówić holistyczną koncepcję inwestycji i jej wpływ na otocznie – zarówno w zakresie prawa, jak i stanu faktycznego planowanej inwestycji.
Do prawnika zalecamy się zwrócić w sprawach umownych dotyczących kupna gruntu, sprawdzenia ksiąg wieczystych czy przygotowania umów z wykonawcami i podwykonawcami prac. Prawnik będzie niezbędny we wszystkich kwestiach spornych oraz doradzi w wyborze odpowiedniej formy prawnej dla podmiotu realizującego inwestycję.
Planując realizację bardziej złożonej inwestycji, najlepiej zbudować zespół projektowy, w którym znajdzie się zarówno architekt jak i prawnik. Zestawienie ich kompetencji w jednym zespole umożliwi głębszą analizę co przełoży się na sprawne zaplanowanie oraz realizację inwestycji.
Podczas szukania odpowiedzi na nurtujące pytania w związku z inwestycją, radzimy zwrócić uwagę czy osoba, z którą planujemy nawiązać współpracę posiada doświadczenie w projektach o specyfice zbieżnej z naszą planowaną inwestycją. Jest to niezwykle ważne, ponieważ inne wyzwania będą stały przed inwestorem mierzącym się z przystosowaniem historycznego pałacu do pełnienia funkcji hotelu, a inne przed budującym halę produkcyjną w pobliżu obszaru Natura 2000, czy wznoszącym biurowiec w centrum miasta.
Już wiesz z kim koniecznie musisz skonsultować planowaną inwestycję? A może nadal masz wątpliwości?
W Łapacz Winkowski Architekci specjalizujemy się w remontach zabytków, obiektach użyteczności publicznej, budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, a także w przystosowaniu istniejących obiektów do pełnienia nowej funkcji użytkowej i aktualnych przepisów prawa min. ochrony przeciwpożarowej. Mamy w zespole również doświadczonego radcę prawnego, który wspiera działania nasze i naszych klientów.
Skontaktuj się z nami, wspólnie zastanowimy się jak zaplanować Twoją inwestycję budowlaną.