July 5, 2022

Z kim konsultować planowaną inwestycję budowlaną?

Przygotowując się do realizacji swojej pierwszej inwestycji budowlanej, możesz czuć się nieco zagubiony w gąszczu informacji i wymagań prawnych. Jest to jak najbardziej zrozumiałe, gdy na szali znajdują się setki tysięcy lub miliony złotych. Złe decyzje mogą kosztować ogromną stratę czasu i pieniędzy. Lepiej nie ryzykować i po prostu zwrócić się do specjalistów, którzy przeprowadzą Cię przez cały proces. Nasuwa się więc pytanie, do kogo zwrócić się o pomoc? Z poniższego artykułu dowiesz się z kim i kiedy należy konsultować kolejne kroki inwestycji budowlanej.

W trakcie wyboru działki

Na początkowym etapie planowania inwestycji należy sprawdzić czy wybrana działka spełnia wymogi niezbędnie do realizacji naszego projektu. W tym celu dobrze jest się zwrócić do architekta, który wykona tzw. analizę chłonności inwestycyjnej nieruchomości. Jest to swoisty audyt odpowiadający na pytanie dotyczące maksymalnego możliwego wykorzystania nieruchomości względem obecnego stanu faktycznego, otoczenia prawnego oraz założonych celów inwestycyjnych. Opracowanie oprócz podstawowych informacji o nieruchomości będzie zawierać skrupulatną analizę, z której dowiesz się jakie jest ukształtowanie terenu, kształt działki z uwzględnieniem wymogów zachowania odległości od granicy działki, rozmieszczenia infrastruktury technicznej, czy jest dostęp do drogi publicznej, jakie są możliwości podłączenia do mediów oraz jak usytuowanie nieruchomości wpłynie na jego eksploatację.

Posiadając wiedzę w obszarze chłonności inwestycyjnej nieruchomości warto ją uzupełnić o szczegółowe informacje zawarte w księgach wieczystych. W nich znajdziemy informacje dotyczące poprzednich właścicieli nieruchomości, obciążenia hipoteki, ograniczeń praw na nieruchomości, zawartych umów przedwstępnych, pierwokupu czy innych stosunków zobowiązaniowych, a także ustanowionych służebności przejazdu lub przesyłu. Zapisy w księgach wieczystych często są zagmatwane i niejasne, przez co łatwo o pomyłkę w ich interpretacji. I choć architekt może odczytać dane z ksiąg, to w przypadku wiekowych obiektów warto zasięgnąć pomocy prawnika. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości przez prawnika może oszczędzić wiele czasu, pieniędzy oraz późniejszych kłopotów podczas realizacji i eksploatacji inwestycji. Dobrym rozwiązaniem dla Inwestora jest zaangażowanie profesjonalnej pracowni architektonicznej, która posiada w ofercie również usługi prawne.

Podczas zakupu nieruchomości

Doświadczony architekt pomoże w interpretacji zapisów prawa budowlanego i ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz związanym z tym orzecznictwem. Jego znajomość dokumentów planistycznych oraz wymogów w obszarze warunków technicznych, higieniczno-sanitarnych czy ochrony przeciwpożarowej daje całościowe spojrzenie na otoczenie prawne inwestycji.

Ważną rolą prawnika w procesie planowania inwestycji będzie zabezpieczenie interesów inwestora od strony umów. Podczas zakupu działki, zadba on o przeniesienie praw autorskich projektu istniejącego budynku czy wspomnianej już cesji wcześniej wydanych decyzji administracyjnych.

Rozpoczynając działania projektowe

Po wyborze odpowiedniej nieruchomości następuje kolejny etap procesu inwestycyjnego, którym jest postępowanie administracyjne zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, prowadzone przez organ właściwy rzeczowo i miejscowo dla planowanej inwestycji. Dobrze wypracowana komunikacja z urzędami, w tym Miejskim czy Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, usprawnia przebieg postępowania, a w konsekwencji wpływa na cały proces inwestycyjny. W tym zakresie najlepiej sprawdzi się architekt, który często przyjmuje również rolę mediatora pomiędzy inwestorem a urzędem w sprawach dyskusyjnych związanych z wypracowaniem warunków zagospodarowania terenu, zabudowy działki czy przebudowy istniejących obiektów. Jako osoba reprezentującą interes inwestora i jednocześnie rozumiejąca miejscowe przepisy urbanistyczne, znajduje rozwiązania kompromisowe wychodzące naprzeciw oczekiwaniom obu stron. W najlepszym interesie inwestora jest wówczas reprezentacja jego interesów przez architekta na podstawie udzielonych pełnomocnictw.

W postępowaniu, obok organów administracji oraz inwestora, mogą pojawić się inni interesariusze. Najczęściej są to właściciele działek sąsiadujących oraz organizacje pozarządowe reprezentujące interes społeczny. Architekt na podstawie materiałów źródłowych oraz analizy oddziaływania obiektu budowlanego, wskazuje potencjalnych interesariuszy w postępowaniu. Warto na tym etapie wykonać pogłębioną analizę interesariuszy, którzy w procesie inwestycyjnym mogą mieć wpływ na inwestycję a nie koniecznie będą stroną w postępowaniach administracyjnych. W sytuacjach niejednoznacznych, może także zaproponować rozwiązania mające na celu zapobiegniecie konfliktu interesów stron jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Niestety, nie zawsze udaje się spełnić wymagania wszystkich interesariuszy. Wtedy zadaniem prawnika będzie sformułowanie i przedstawienie propozycji ugody.

Pozostałe aspekty formalne

Kolejnym wspólnym obszarem działań architekta i prawnika będzie udział w postępowaniu przetargowym. Zadaniem architekta będzie merytoryczna weryfikacja opisu wystawionej na przetarg nieruchomości czy zakresu zadań projektowych przetargu. Prawnik zaś będzie odpowiedzialny za analizę umowy przetargu i jej zgodność z przepisami.

W przypadku niektórych inwestycji warto pomyśleć o formie prawnej, w ramach której będziemy realizować nasze zadanie. Należy rozważyć jaki podmiot najlepiej wesprze osiągnięcie założonego celu projektowego. W tej kwestii warto zwrócić się do prawnika, który ustali czy dotychczasowy podmiot zaspokoi potrzeby projektowe, czy może korzystniej będzie powołać nowy dedykowany dla nowego projektu.

Podsumowanie

W ogólnym, potocznym rozumieniu, głównym zadaniem architekta jest opracowanie projektu architektonicznego oraz sporządzenie dokumentacji projektowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W związku z tym, nie każdy zdaje sobie sprawę z obszernych kompetencji architektów, które ułatwiają cały proces planowania inwestycji. Architekt, jako jest kreator przestrzeni, nadaje główny ton w dyskusji o przebiegu prac projektowych, dlatego to właśnie z nim warto omówić holistyczną koncepcję inwestycji i jej wpływ na otocznie – zarówno w zakresie prawa, jak i stanu faktycznego planowanej inwestycji.

Do prawnika zalecamy się zwrócić w sprawach umownych dotyczących kupna gruntu, sprawdzenia ksiąg wieczystych czy przygotowania umów z wykonawcami i podwykonawcami prac. Prawnik będzie niezbędny we wszystkich kwestiach spornych oraz doradzi w wyborze odpowiedniej formy prawnej dla podmiotu realizującego inwestycję.

Planując realizację bardziej złożonej inwestycji, najlepiej zbudować zespół projektowy, w którym znajdzie się zarówno architekt jak i prawnik. Zestawienie ich kompetencji w jednym zespole umożliwi głębszą analizę co przełoży się na sprawne zaplanowanie oraz realizację inwestycji.

Podczas szukania odpowiedzi na nurtujące pytania w związku z inwestycją, radzimy zwrócić uwagę czy osoba, z którą planujemy nawiązać współpracę posiada doświadczenie w projektach o specyfice zbieżnej z naszą planowaną inwestycją. Jest to niezwykle ważne, ponieważ inne wyzwania będą stały przed inwestorem mierzącym się z przystosowaniem historycznego pałacu do pełnienia funkcji hotelu, a inne przed budującym halę produkcyjną w pobliżu obszaru Natura 2000, czy wznoszącym biurowiec w centrum miasta.

Już wiesz z kim koniecznie musisz skonsultować planowaną inwestycję? A może nadal masz wątpliwości?

W Łapacz Winkowski Architekci specjalizujemy się w remontach zabytków, obiektach użyteczności publicznej, budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, a także w przystosowaniu istniejących obiektów do pełnienia nowej funkcji użytkowej i aktualnych przepisów prawa min. ochrony przeciwpożarowej. Mamy w zespole również doświadczonego radcę prawnego, który wspiera działania nasze i naszych klientów.

Skontaktuj się z nami, wspólnie zastanowimy się jak zaplanować Twoją inwestycję budowlaną.

June 22, 2022

Czy recycling architektoniczny to przyszłość inwestycji?

Coraz wyższa globalna świadomość w zakresie ochrony zasobów i środowiska skłania społeczeństwo do poszukiwania nowych rozwiązań dla rozwoju gospodarki obiegu zamkniętego. Dużą wagę przywiązuje się do rezygnacji z produktów jednorazowego użytku, ograniczenia nadprodukcji i wtórnego wykorzystania surowców. Dotyczy to również przestrzeni miejskiego życia, która jest zasobem ograniczonym.

Recycling z perspektywy architektury

Recycling w architekturze możemy postrzegać na trzech płaszczyznach. Pierwsza, najbardziej kojarząca się z definicją recyclingu, to odzysk materiałów budowlanych i ponowne wykorzystanie ich w nowobudowanych czy remontowanych obiektach. Jest to szczególnie popularne w realizacji prac konserwatorskich na obiektach zabytkowych. Ich oryginalne elementy konstrukcyjne czy zdobnicze były wykonywane metodą rzemieślniczą, przez co posiadają wysokie walory historyczne. Dziś odtworzenie ich pierwotnej estetyki i jakości jest często problematyczne.

Zobacz realizację projektu odzysku materiałów podczas konserwacji dachu Domu Solnego w Lubaniu

Innym podejściem do recyclingu w architekturze jest nowoczesne budownictwo, z założenia projektowane z myślą o możliwości modyfikacji lub zmiany lokalizacji obiektu. Tu mowa o architekturze modułowej bazującej na konstrukcji kontenerowej. Uniwersalność bryły i prefabrykacja elementów konstrukcji pozwala na łatwy demontaż, transport oraz ponowne wykorzystanie ich w nowym projekcie lub lokalizacji. Daje to szansę ponownego wykorzystania zasobów, tym samym zmniejszając ślad węglowy inwestycji.

Zobacz realizację projektu architektury modułowej Centrum Symulacji Biznesowych Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

Ostatnim, a zarazem najbardziej wymagającym aspektem obiegu zamkniętego w architekturze, jest recycling przestrzeni i kubatury. Odnosi się on do ponownego wykorzystania, całości lub części, istniejących obiektów poprzez przekształcenie ich przestrzeni i nadanie nowej funkcji użytkowej, bardziej odpowiadającej potrzebom współczesnego społeczeństwa. Ponowne wykorzystanie istniejącej zabudowy jest szczególnie ważne w dużych miastach, gdzie coraz częściej brakuje wolnej przestrzeni, a zapotrzebowanie na nią wciąż rośnie. Istnieje ogromna potrzeba bardziej perspektywicznego myślenia we współczesnym projektowaniu architektury. Założenie możliwości późniejszej zmiany funkcji obiektu już na etapie projektowym pozwala na ciągłe zaspakajanie potrzeb społeczeństwa bez konieczności dużej ingerencji w tkankę miejską.

Znaczenie ponownego wykorzystania architektury istniejącej

Na początku należy zdać sobie sprawę z ograniczeń przestrzeni urbanistycznej. Choć miasta cały czas się rozrastają to, wciąż najatrakcyjniejsze działki pod inwestycje znajdują się w centrum. Wiele obiektów zabytkowych w świetnych lokalizacjach niszczeje w oczekiwaniu na powrót do kontaktu z ludźmi. To właśnie one w pierwszej kolejności powinny otrzymać drugie życie. Odzyskać swój dawny blask, olśniewać myślą architektoniczną swojej formy i plastycznej funkcji dostosowującej się do potrzeb społeczeństwa. Wskrzeszenie do użytku zabytkowych budynków to nie tylko szansa na uzyskanie „nowej” przestrzeni miejskiej. To przede wszystkim możliwość zaopiekowania się dziedzictwem kulturowym i zachowanie go dla przyszłych pokoleń.

Z drugiej strony, miasta skrywają również obiekty poprzemysłowe, porzucone tuż po zakończeniu w nich produkcji. Wraz z rozwojem technologii, stare fabryki i hale produkcyjne straciły swój termin przydatności do pełnienia ówczesnej funkcji. Niektóre z nich, bardzo innowacyjne jak na swoje czasy, posiadają unikalne rozwiązania techniczne i konstrukcyjne warte wyeksponowania, nawet jako ciekawostka historyczna. Wbrew pozorom jakość architektury industrialnej sprzed dekad zdecydowanie wyróżnia się na tle nowoprojektowanych obiektów. Redefiniowanie funkcji obiektów poprzemysłowych w ostatnich latach zyskało mocno na popularności wśród inwestorów. Miało na to duży wpływ rozpowszechnienia mody na postindustrialny styl we wzornictwie oraz wnętrzach, czego świetnym przykładem są lofty. Wyjątkowość tych przestrzeni sprawia, że ich wartość na rynku nieruchomości wciąż idzie w górę. Oczywiście, recycling przestrzeni poprzemysłowych to nie tylko lofty. Umiejętne wykorzystanie potencjału istniejącego obiektu zależy od zrozumienia aktualnych potrzeb społeczeństwa, świadomości i pomysłu inwestora, a także sprawności architekta.

Zobacz realizację projektu adaptacji budynku starej ślusarni przy Zakładzie Produkcji Wody "Na Grobli"

Recycling architektury w praktyce

Niestety, nie wszystkie obiekty nadają się do ponownego wykorzystania. Wiele budynków jest w zbyt zaawansowanym stanie degradacji, przez co nie spełnia warunków technicznych czy wymagań energochłonności. W takich przypadkach adaptacja budynku do nowych warunków jest często zbyt kosztowna, zarówno na etapie realizacji, jak i późniejszej eksploatacji. Przed podjęciem decyzji o realizacji projektu w zabudowie istniejącej należy przeprowadzić szereg specjalistycznych badań np. mykologicznych, konstrukcyjnych, konserwatorskich, wilgotnościowych, geologicznych czy archeologicznych, które pozwolą ocenić kondycję obiektu. Zebranie danych i przeprowadzenie wnikliwych analiz zapewnia podjęcie świadomej decyzji uwzględniającej wszelkie ryzyka inwestycyjne, którym można zapobiec już na etapie projektowania.

Budowę w istniejącym obiekcie należy postrzegać jako operację na żywym organizmie. Brak odpowiedniego przygotowania przez rozpoczęciem zabiegu może oznaczać pewną śmierć pacjenta. W przypadku inwestycji budowlanej – ogromną stratę czasu i pieniędzy. Niewątpliwie ważnym aspektem osiągnięcia sukcesu na sali operacyjnej jest zgrany i zaufany zespół chirurgów, lekarzy i osób asystujących. Tak samo w procesie projektowym, istotna jest ścisła współpraca architekta, kierownika budowy i inwestora, którzy wspólnie podejmują wysiłek podarowania drugiego życia staremu budynkowi.

Podsumowanie

Inwestycja w istniejącą zabudowę to dobre rozwiązanie dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami w centralnych lokalizacjach miast, poszukujących wysokiej jakości architektury o unikatowym charakterze oraz liczących na szybki zwrot zainwestowanych pieniędzy. Niestety, realizacja takiej inwestycji ma też swoje słabe strony.

Należy mieć na uwadze, że zarówno proces projektowy jak i realizacja jest bardziej wymagająca względem projektów planowanych na pustej działce. Przystosowanie obiektu do pełnia nowej funkcji wymaga szczegółowych analiz w zakresie możliwości przebudowy, rozbudowy, spełnienia obowiązujących warunków higieniczno-sanitarnych czy wymogów ochrony przeciwpożarowej. To samo dotyczy ingerencji w estetykę budynku. Obiekty istniejące, o wysokich walorach estetycznych i historycznych, przeważnie objęte są ochroną konserwatorską. Ingerencja w tego typu obiekty wymaga współpracy z Miejskim lub Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

Choć coraz szybciej wypełniają się luki w przestrzeni miejskiej, to wcale nie oznacza to braku możliwości nowych inwestycji w centrum. Z uwagi na warunki urbanistyczne, brak wolnych działek oraz poszanowanie zasobów i dziedzictwa kulturowego, projekty w zabudowie istniejącej już niedługo przestaną być ekstrawaganckim pomysłem na inwestycję. Przestrzeń miejska jest ograniczona, ale musi być wciąż żywa. Tylko ponowne wykorzystanie architektury istniejącej może zapewnić jej przetrwanie i przyszłość inwestycji w centrum.

Myślisz o inwestycji w istniejącej zabudowie?

Skontaktuj się z nami

Wspólnie zastanowimy się jak możemy Ci pomóc.

Odwiedź nas

Łapacz Winkowski
Architekci sp. z o. o.
ul. Powstańców Śląskich 112
53-333 Wrocław

LogoFooter

Łapacz Winkowski
Architekci sp. z o.o.

NIP 8992763767

© 2020 ŁAPACZ WINKOWSKI ARCHITEKCI
DESIGN BY: UPPER LEFT STUDIO

Łapacz Winkowski Architekci sp. z o.o. zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Fabryczna VI Wydział Gospodarczy Rejestrowy pod numerem: 
KRS 0000784651
REGON 360995923 
Kapitał Zakładowy 100 000 zł